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2007年5月30日 (水)

中間を、サクッと?

「立木ニ関スル法律」の条文を、初めて読み込んだ所長です。

中間省略登記について、その法的構成を他人物売買として当該登記を認めるような動きがあるらしいですね。併せて宅建業法も見直すことになるとか。

中間省略登記をやっていた時代に司法書士でなかったので、正直、「それはすごいことだ」などという実感もまったく沸きませんが、平成17年不動産登記法改正前にしごく当たり前にやってこられた司法書士さんたちは嬉しかったりすることでしょう。

ここで、「権利の移動を正確に登記簿に反映させる」ことを大原則とする法律的な見解からいえば、たとえ他人物売買とはいえ、実際は中間者が不動産の所有権を一時期取得することには違いないから、中間省略登記は権利の移動を正確に登記簿に反映しているとは言えませんね。

しかし、結局、この議論は平行線なのです。登記の趣旨を尊重するならば中間省略登記は「ナシ」で、三者がそれでもいいよというのであれば、契約自由の原則がある以上、中間省略登記は「アリ」です。言い争ってる土俵が別だから、どっちかが折れるか法改正でレールを敷いてもらったりしない限りは絶対噛み合わないと思われます。

アンタはどうなんだよ? …っておっしゃってますね?

アタクシはま~ひよ子侍ですからもちろん様子見。 ピヨピヨピー…

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コメント

 政府の答申では、他人物売買の売主を経ずに、所有者から第三者のためにする契約の効力で権利を最終取得者に直接移転することを考えているようです。
 権利の変動過程を正確に登記簿に反映しているので、法務省も了解したようです。

おっとっとさま、こんにちは。コメントありがとうございます。
ABCの移転に際して「第三者のためにする契約」を使いながら、そういたしますとじゃあCが無事に不動産を取得することが出来なかった場合はBは知らん顔かい?ですとか契約の解除はどうなるのか?などという疑問も出てきたりするもんだから、BC間については「他人物売買」とすることで、Bに対しても瑕疵担保責任を取らそうというようなことでななかろうかと思っております。
んで、そうすると現行の宅建業法33条の2に違反するんじゃないかい?という疑問がわきあがったので、33条の2とかを改正するというか例外を作ったりするみたいなことなんでしょうか。
第三者のためにする契約ということになりますと、それはAC間の取引ですので、いったんBがAに代金払ってもあくまで所有権はAのままということですが、これは実体に合わないですね。
他人物売買の場合、条文には「売主(この場合はB)はその権利を取得して買主に移転する義務を負う」とありますから、Bは所有権を一時取得しなければならないということになります。
つまり、実際の権利の変動過程は登記簿に現れてないよということになりませんでしょうか…頭混乱。

私の考えとしては、この中間省略登記の問題については、民法と登記法をこじつけであわせようとしても、絶対に矛盾は解消されず平行線であると思っています(えらそー!)。
だから、例えば登録免許税の軽減…例えば専住証明みたく、不動産業者さんが、どういう物件を何の目的で取得していつごろ売却するかとかを書面にして国税関係の証明もらってそれを添付したら登録免許税がどえらく安くなるですとか、登記簿謄本に中間者氏名を登記事項に記載することで、登録免許税の軽減ができるようにしたりとか…で、便宜を図ったらよいのではないかと思います。素人考えですが。
結局、登録免許税を払わないでよければ、それで業者さんたちはOK牧場ではないのかと思うからです。

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